Para promotores, constructores y cooperativas
Seguros para promotores y constructores
Correduría de seguros · DGSFP J-4014 · Te respondemos en un máximo de 48 horas laborables.
En resumen
- Decenal, trienal y anual de la LOE
- Todo riesgo construcción
- RC del promotor y del constructor
Respuesta corta
¿Qué seguros prevé la Ley de Ordenación de la Edificación?
Tres garantías por daños materiales en el edificio: un año para los defectos de acabado, tres años para los que afectan a la habitabilidad y diez años para los estructurales, con capitales mínimos del 5 %, el 30 % y el 100 % del coste final de ejecución material, incluidos los honorarios (art. 19 LOE).
La prima debe estar pagada en la recepción de la obra, y la franquicia de la trienal y la decenal no puede pasar del 1 % del capital de cada unidad registral. Qué garantías son obligatorias en cada obra lo fija la disposición adicional segunda, a la que remite el propio art. 19.
Base legal: Arts. 17, 18 y 19 LOE (se abre en una ventana nueva)
Revisado el 31 de octubre de 2026
Ficha resumen
Qué suele cubrir
- Decenal: daños materiales por vicios o defectos estructurales durante diez años desde la recepción.
- Trienal y anual: defectos de habitabilidad y de acabado, cuando se contratan.
- Todo riesgo construcción: daños a la obra mientras se ejecuta, según la póliza.
- RC del promotor y del constructor: reclamaciones de terceros por la obra.
Qué no suele cubrir
- En las garantías de la LOE, salvo pacto: daños corporales, daños a colindantes y a muebles, mal uso o falta de mantenimiento.
- Caso fortuito, fuerza mayor y daños por obras posteriores a la recepción (art. 19.9).
- Partes de la obra con reservas en el acta de recepción, mientras no se subsanen.
- En el todo riesgo, lo que ocurra después de la recepción si no se contrató mantenimiento.
Franquicias, carencias y límites
- Anual: la ley no admite franquicia (art. 19.8).
- Trienal y decenal: como máximo, el 1 % del capital de cada unidad registral.
- Todo riesgo y RC: franquicias según la póliza.
- Prima de la LOE pagada en la recepción, aunque se pacte fraccionarla (art. 19.2.b).
Dónde suele fallar en el siniestro
- Capital calculado sobre el presupuesto inicial y no sobre el coste final.
- Recepción con reservas que nadie subsana ni documenta.
- Todo riesgo que termina antes de que la obra se entregue de verdad.
- RC del constructor que no cubre a las subcontratas.
Qué revisamos nosotros
- Que capitales, franquicia y tomador cumplen el art. 19 LOE.
- El calendario: todo riesgo hasta la recepción y decenal desde ese día, sin huecos.
- Las coberturas de RC del promotor y del constructor, y sus sublímites.
- La documentación que pedirá la aseguradora antes de emitir la decenal.
Coberturas
Las tres garantías de la LOE, una al lado de otra
Garantías por daños materiales del art. 19 LOE
Qué daños cubre
- Anual (acabados)
- Vicios o defectos de ejecución en elementos de terminación o acabado.
- Trienal (habitabilidad)
- Vicios o defectos de elementos constructivos o instalaciones que incumplen los requisitos de habitabilidad.
- Decenal (estructura)
- Vicios o defectos en cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometen la resistencia y estabilidad.
Durante cuánto tiempoDesde la recepción sin reservas o desde que se subsanan (art. 17.1)
- Anual (acabados)
- 1 año
- Trienal (habitabilidad)
- 3 años
- Decenal (estructura)
- 10 años
Capital mínimoIncluidos los honorarios profesionales (art. 19.5)
- Anual (acabados)
- 5 % del coste final de ejecución material
- Trienal (habitabilidad)
- 30 % del coste final de ejecución material
- Decenal (estructura)
- 100 % del coste final de ejecución material
FranquiciaArt. 19.8
- Anual (acabados)
- No se admite ninguna
- Trienal (habitabilidad)
- Máximo 1 % del capital de cada unidad registral
- Decenal (estructura)
- Máximo 1 % del capital de cada unidad registral
TomadorEl promotor puede pactar que el constructor sea tomador por su cuenta (art. 19.2.a)
- Anual (acabados)
- El constructor
- Trienal (habitabilidad)
- El promotor
- Decenal (estructura)
- El promotor
Asegurados
- Anual (acabados)
- El promotor y los sucesivos adquirentes
- Trienal (habitabilidad)
- El promotor y los sucesivos adquirentes
- Decenal (estructura)
- El promotor y los sucesivos adquirentes
FormaArt. 19.1 (redacción de la Ley 20/2015)
- Anual (acabados)
- Seguro de daños materiales, seguro de caución u otra garantía que admita el art. 19.1. El promotor puede sustituirla por la retención del 5 % del importe de la ejecución material.
- Trienal (habitabilidad)
- Seguro de daños materiales, seguro de caución u otra garantía que admita el art. 19.1
- Decenal (estructura)
- Seguro de daños materiales, seguro de caución u otra garantía que admita el art. 19.1
Exclusiones legales
Lo que estas garantías no cubren, salvo pacto en contrario
- Daños corporales y perjuicios económicos distintos de los daños materiales que garantiza la ley.
- Daños a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.
- Daños a bienes muebles situados en el edificio.
- Daños por obras o modificaciones hechas después de la recepción, salvo las de subsanación.
- Daños por mal uso o falta de mantenimiento, y los gastos de mantenimiento.
- Incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio.
- Caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o del propio perjudicado.
- Siniestros en partes de la obra con reservas en el acta de recepción, mientras no se subsanen y conste en una nueva acta.
Cómo trabajamos
Cómo trabajamos
Paso 1: Nos cuentas la obra
Promotor, municipio, viviendas, presupuesto de ejecución material y fechas previstas.
Paso 2: Revisamos lo que hay
Pólizas de todo riesgo y de RC en vigor, y las exigencias de la financiación si las hay.
Te llamamos en un máximo de 48 horas laborables
Paso 3: Pedimos propuestas
A las aseguradoras con las que trabajamos (hoy, Plus Ultra y Mutua de Propietarios). Si ninguna suscribe tu obra, te lo decimos.
Paso 4: Acompañamos la recepción
Comprobamos capitales, franquicia, prima pagada y reservas del acta antes de firmar. Incluido en nuestro servicio de corredor.
Durante la obra
Todo riesgo construcción y responsabilidad civil
- Durante la obra
Todo riesgo construcción
Cubre los daños a la propia obra mientras se ejecuta: incendio, robo, temporal, errores de ejecución, según la póliza. Termina, normalmente, con la recepción.- Capital igual al valor de la obra
- Mantenimiento posterior, si se contrata
- Frente a terceros
RC del promotor
Lo que reclamen terceros al promotor por la obra. El promotor responde además solidariamente con los demás agentes frente a los adquirentes por los daños materiales del art. 17 LOE.- Daños a colindantes
- Defensa frente a reclamaciones
- Explotación y patronal
RC del constructor
La RC de explotación por los daños que cause la obra a terceros, la patronal por los accidentes de sus trabajadores y, a veces, la cruzada entre contratistas y subcontratas.- Que cubra a las subcontratas
- Sublímite por víctima en la patronal
Herramienta
Revisión antes de firmar el acta de recepción
Punto 1: ¿Está pagada la prima de la decenal y, en su caso, de la trienal?
La prima debe estar pagada en la recepción. Si se pactó fraccionada, no pagar las fracciones posteriores no deja sin cobertura al asegurado.Punto 2: ¿El capital se calculó sobre el coste final?
Los mínimos se calculan sobre el coste final de ejecución material, incluidos los honorarios, no sobre el presupuesto inicial.Punto 3: ¿La franquicia respeta el máximo legal?
En la trienal y la decenal no puede superar el 1 % del capital de cada unidad registral. En la anual no se admite.Punto 4: ¿Hay reservas en el acta de recepción?
Las partes con reservas quedan fuera de la garantía hasta que se subsanen y se firme una nueva acta.Punto 5: ¿Constan bien tomador y asegurados?
Asegurados son el promotor y los sucesivos adquirentes: la póliza debe acompañar a cada venta.Punto 6: ¿Termina el todo riesgo construcción el día de la recepción?
Comprueba qué pasa con los daños entre el fin de la obra y la entrega, y si te conviene un periodo de mantenimiento.
Preguntas frecuentes
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- Revisamos tus datos y, si nos la envías, tu póliza actual.
- Te contactamos en un máximo de 48 horas laborables para aclarar lo que falte.
- Si te interesa, pedimos ofertas a las aseguradoras con las que trabajamos y te explicamos las diferencias por escrito.
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