Obras en la comunidad: qué cubre la póliza y qué exigir
Qué cubre el seguro de comunidad durante una rehabilitación, qué documentación exigir a la contrata y por qué pedirle su RC y su seguro de convenio.
La junta aprueba rehabilitar la fachada. Se piden tres presupuestos, se elige uno, se firma y en dos semanas hay andamio montado. Nadie ha llamado a la aseguradora, nadie ha pedido a la contrata una sola póliza y la comunidad da por hecho que "para eso está el seguro del edificio". No está. La póliza de la comunidad no asegura la obra, y una obra cambia el riesgo de todo lo demás.
La póliza de comunidad no asegura la obra
El multirriesgo de comunidad cubre el edificio construido y su uso normal: incendio, daños por agua, cristales, responsabilidad civil por el estado del inmueble. No está pensado para cubrir una ejecución de obra.
Los daños a la propia obra mientras se ejecuta —el material acopiado, el revestimiento que se estropea antes de terminarse, el desplome de un elemento en construcción— pertenecen a otro producto: el todo riesgo construcción, que suscribe la propiedad o la contrata según se pacte. En rehabilitaciones con intervención en estructura conviene además analizar si la normativa de ordenación de la edificación exige garantías sobre el edificio terminado y a quién corresponden.
Que la póliza de la comunidad no cubra la obra no significa que la obra le sea indiferente. Le afecta mucho.
Avisar a la aseguradora no es cortesía, es una obligación
El artículo 11 de la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro obliga al tomador a comunicar durante la vigencia del contrato las circunstancias que agraven el riesgo. Un andamio en fachada, un forjado abierto o una cubierta desmontada durante semanas son exactamente eso.
Comunicarlo por escrito tiene tres efectos prácticos:
- La aseguradora puede aceptar el riesgo, ajustar la prima o poner condiciones. Lo que no podrá después es alegar que no lo sabía.
- Muchas pólizas condicionan la cobertura de robo cuando hay andamios montados, porque facilitan el acceso a viviendas. Conviene saberlo antes, no cuando entran en un tercero.
- Queda documentado que la comunidad cumplió con su parte. En un siniestro discutido, eso pesa.
Y una cosa más, para después: si la rehabilitación mejora el edificio de forma relevante, su valor de reconstrucción sube. El capital de la póliza debería subir con él, o aparece el problema de la regla proporcional en el siguiente siniestro.
Quién responde de los daños durante la obra
Aquí está el equívoco más frecuente. La comunidad piensa que, como la obra la hace un tercero, el tercero responde de todo. En la práctica, el perjudicado —un vecino, un viandante, el local de abajo— suele dirigirse contra el contratista y contra la comunidad como dueña de la obra. Discutir después el reparto interno de responsabilidad no evita el disgusto inicial.
De ahí que la protección de la comunidad tenga dos capas:
- Su propia responsabilidad civil, la del multirriesgo, que responde de lo que le sea imputable como propietaria del inmueble. Si quieres el detalle de cómo funciona esa garantía, está explicado en responsabilidad civil de la comunidad de propietarios.
- La responsabilidad civil de la contrata, que es la que debe absorber los daños causados por su actividad. Si el contratista no tiene póliza, o la tiene con un límite corto, ese hueco acaba mirando a la comunidad.
Qué pedirle a la contrata antes de firmar
Esto no es desconfianza: es la gestión ordinaria de una obra. Ninguna empresa seria se molesta cuando se lo piden, y la que se molesta ya te está diciendo algo.
| Documento | Qué cubre | Por qué le importa a la comunidad |
|---|---|---|
| RC general y de explotación | Daños a terceros causados por la actividad de la contrata | Es la primera línea si se daña la vivienda de un vecino o el toldo del local de abajo |
| RC patronal | Reclamaciones de los propios trabajadores por accidente laboral | Sin ella, un operario accidentado puede acabar reclamando también a la comunidad |
| Seguro de convenio colectivo | Indemnizaciones pactadas en convenio por fallecimiento o incapacidad derivados de accidente de trabajo | Es obligación de la empresa; su incumplimiento genera un pasivo que puede salpicar a quien contrató |
| Recibo de prima al corriente | Que la póliza está viva hoy, no que existió | Una póliza impagada puede no responder el día del siniestro |
| Certificado de la aseguradora | Límites, coberturas, franquicias y vigencia reales | Acredita por escrito los límites, las coberturas, las franquicias y la vigencia real, más allá de lo que se haya comentado verbalmente |
| Alta y cotización de los trabajadores | Que quien está en el andamio está dado de alta | Reduce el riesgo de responsabilidad solidaria por incumplimientos de la contrata |
La diferencia entre RC de explotación y RC patronal no es un matiz técnico: son garantías distintas dentro de la misma póliza y no siempre están las dos contratadas. Está explicada en explotación y patronal.
El seguro de convenio, el que casi nadie pide
Es el documento que más se olvida. El convenio colectivo del sector obliga a la empresa a garantizar determinadas indemnizaciones a sus trabajadores en caso de fallecimiento o incapacidad permanente derivados de accidente de trabajo. No es una mejora voluntaria: es una obligación que nace del convenio.
Para la comunidad, pedir ese certificado cumple una función muy concreta: filtra. Una contrata que tiene en regla su seguro de convenio suele tener en regla lo demás. Una que no sabe ni de qué le hablas es una empresa con la que estás a punto de meterte en una obra de meses.
Los detalles donde se cuela el problema
El límite de la RC. Un ejemplo con cifras redondas, solo para ilustrar: una contrata con 150.000 € de límite ejecutando una rehabilitación integral en un edificio de veinte viviendas. Basta un incendio durante trabajos de soldadura para superarlo. El límite debe guardar relación con la obra, no con el tamaño de la empresa.
Los trabajos en altura y con llama. Algunas pólizas de contratista los excluyen o los someten a condiciones. En una fachada canaria, con andamio y soplete, esa exclusión lo es todo.
Las subcontratas. La contrata principal subcontrata pintura, cerrajería o impermeabilización. Conviene saber si su póliza extiende cobertura a los subcontratistas o si cada uno debe traer la suya.
La vigencia. Una póliza vigente el día de la firma puede no estarlo en el mes ocho. En obras largas, se pide de nuevo.
El clima. En Canarias el viento y el salitre condicionan el montaje del andamio, los plazos y los daños por elementos desprendidos. Conviene que la contrata haya trabajado aquí.
Dónde entra un corredor
Como corredores de seguros trabajamos las dos puntas de este problema. Por un lado, revisamos la póliza de la comunidad antes de que empiece la obra: comunicación de la agravación, condiciones de robo con andamio, capital tras la rehabilitación. Por otro, leemos los certificados que aporta la contrata y decimos si esa cobertura sirve para esta obra o se queda corta, que es una lectura técnica y no una impresión.
No sustituimos al administrador ni al técnico de la obra. Nos ocupamos de que, si algo sale mal durante esos meses, haya una póliza detrás que responda y esté claro cuál.
Si tu comunidad va a acometer una rehabilitación y quieres que revisemos la póliza y la documentación del contratista antes de firmar, escríbenos.