Decenal, todo riesgo construcción y RC: los seguros de la obra
Qué cubre el seguro decenal, qué cubre el todo riesgo construcción y qué responsabilidad civil hace falta en una obra. Quién contrata cada uno y cuándo.
Una comunidad de Las Palmas rehabilita la fachada. Andamio montado, medio paramento picado, y entra un temporal. El andamio se dobla y arrastra parte de lo ejecutado. La comunidad llama a su seguro del edificio: no es un siniestro de la póliza de comunidad, es una obra en curso. Llama al constructor, y el constructor dice que tiene "el seguro de responsabilidad civil". Pero la RC no paga los daños a la propia obra.
Ese hueco tiene nombre y tiene póliza. Lo que pasa es que en construcción hay tres seguros distintos, cubren tres cosas distintas y los contratan personas distintas.
Tres seguros, tres momentos
| Qué cubre | Quién lo contrata | Cuándo actúa | |
|---|---|---|---|
| Todo riesgo construcción (TRC) | Daños a la propia obra durante su ejecución | Promotor o constructor | Desde el inicio hasta la recepción |
| Responsabilidad civil | Daños a terceros: personas, vecinos, fincas colindantes | Constructor, subcontratas, técnicos | Durante la obra y después |
| Decenal | Daños estructurales del edificio ya terminado | Promotor | Diez años desde la recepción |
Ninguno sustituye a otro. La confusión más frecuente —"ya tengo RC"— viene de creer que un seguro que paga lo que le rompes a otro va a pagar también lo que se rompe de lo tuyo.
El decenal: obligatorio, y sin él no hay escritura
La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) fija tres plazos de responsabilidad para los agentes de la obra: diez años por los daños que afecten a la resistencia mecánica y estabilidad del edificio, tres años por los vicios que hagan inhabitable la vivienda, y un año por los defectos de acabado, que responde el constructor.
De esas tres, la ley obliga hoy a asegurar la primera, y solo para edificios de uso principal vivienda: es el seguro decenal de daños. Sus rasgos:
- Lo contrata el promotor, aunque la obra la ejecute un tercero.
- El capital asegurado mínimo es el coste final de ejecución material de la obra, honorarios profesionales incluidos.
- La franquicia está topada por la propia LOE en un porcentaje muy pequeño de ese capital.
- Las aseguradoras exigen la intervención de un Organismo de Control Técnico (OCT) que supervise estructura y cimentación durante la ejecución. No es un trámite: si el OCT levanta reservas y no se corrigen, no hay póliza.
Y el punto que más sorpresas da: sin acreditar esa garantía no se autoriza la escritura de obra nueva terminada. Quien lo descubre en la notaría descubre también que no se contrata a posteriori: el OCT tenía que haber estado desde la cimentación.
Hay una excepción mal entendida: el autopromotor de una vivienda unifamiliar para uso propio queda exceptuado. Pero si vende dentro de esos diez años tiene que aportar la garantía, salvo que el comprador le exonere expresamente en la escritura. Si compras una unifamiliar reciente, mira ese punto antes de firmar.
Para naves, locales, hoteles o apartamentos turísticos el decenal no es obligatorio, pero se contrata igual cuando lo pide un banco, un fondo o el pliego de un contrato. Ahí se decide dentro del programa de seguros de empresa, no como una póliza suelta.
Todo riesgo construcción: el que cubre la obra mientras se hace
Es un seguro de daños sobre la obra en ejecución. Voluntario, salvo que lo imponga el contrato, el pliego o quien financia. Cubre, con el alcance que se pacte:
- Daños accidentales a la obra ejecutada y a los materiales acopiados: incendio, viento, lluvia, desprendimientos, colapsos, errores de ejecución.
- Robo y expoliación en obra.
- Maquinaria y equipos de construcción, si se declaran.
- Un periodo de mantenimiento posterior a la recepción, mientras el contratista todavía responde de repasos.
- Habitualmente, un módulo de RC ligado a la obra, incluida la RC cruzada entre asegurados.
En Canarias conviene mirar dos garantías en las condiciones particulares: viento y lluvia torrencial. Suelen llevar franquicias específicas o sublímites, y son justo los riesgos que se materializan en una obra con andamio y cubierta abierta.
La responsabilidad civil: la que aparece cuando hay un lesionado
En una obra conviven varias RC y todas hacen falta:
- RC de explotación del constructor: daños a terceros y a fincas colindantes. Grietas en el edificio de al lado, un desprendimiento sobre la vía pública.
- RC patronal: reclamaciones de los propios trabajadores por accidente laboral. Es una garantía distinta y hay que contratarla expresamente.
- RC de subcontratistas: si el contratista principal subcontrata, cada empresa debe tener la suya. Revisa cómo está redactada la cobertura de trabajos subcontratados.
- RC profesional de los técnicos que redactan proyecto y dirigen la obra.
La LOE reparte responsabilidades entre promotor, constructor, dirección facultativa y proyectista. El seguro de RC es lo que convierte ese reparto en dinero disponible cuando alguien reclama. La acción por daños prescribe a los dos años desde que el daño se manifiesta.
Si tú no eres el promotor: qué exigir antes de firmar el contrato
Vale para una comunidad que rehabilita, para un propietario que reforma y para una pyme que acondiciona un local:
- Certificado de seguro en vigor de la empresa constructora, no la póliza de hace tres años. Con fecha de vencimiento y con el recibo pagado.
- Límite por víctima, no solo el límite por siniestro. Es donde se ve si la cobertura es real.
- Que aparezcan expresamente RC patronal y trabajos subcontratados.
- Quién contrata el TRC y quién figura como asegurado. Si lo paga la propiedad, la propiedad debería estar asegurada.
- En obras que tocan estructura, si procede o no decenal y quién asume el OCT.
Todo esto se pide antes de firmar; después el constructor ya no tiene incentivo para ampliar nada. En una comunidad es material de junta: forma parte de la decisión de adjudicar la obra, igual que el precio, y obliga a revisar la póliza de la comunidad para que no queden zonas grises durante la ejecución.
Dónde entra un corredor
Un corredor de seguros no vende una póliza de obra: monta el mapa. Ver qué riesgo asume cada parte, colocar cada cobertura donde corresponde, revisar los certificados que aporta la contrata y detectar el hueco antes de que lo encuentre el temporal. Es trabajo previo, y evita que la discusión posterior sea entre tres seguros que se señalan entre ellos.
Como corredores asesoramos sobre la base de un análisis objetivo del mercado y defendemos tu interés frente a la aseguradora, como exige el RD-ley 3/2020 de distribución de seguros. En obra eso se traduce en algo concreto: el día del siniestro sabes a qué póliza llamar. Si vas a acometer una obra o te acaban de pasar un contrato para firmar, mándanos la documentación y te decimos qué falta.