Infraseguro en la comunidad: por qué el seguro paga menos

Es la conversación más incómoda que tenemos con una comunidad, y casi siempre llega tarde: después del siniestro. La fachada cuesta 40.000 € de reparación, la aseguradora reconoce el siniestro, no discute la cobertura… y ofrece 18.000 €. No hay trampa ni mala fe. Es la regla proporcional, y estaba en la póliza desde el primer día.

Qué es el infraseguro

Hay infraseguro cuando el capital asegurado es inferior al valor real de lo que se asegura. En una comunidad, eso suele pasar con el continente: el edificio está asegurado por una cifra que se fijó hace años y que ya no se parece a lo que costaría reconstruirlo hoy.

El problema es que ese capital no es solo el tope de la indemnización. Es también la referencia con la que se calcula cada siniestro, por pequeño que sea.

La regla proporcional, con números

El artículo 30 de la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro permite a la aseguradora indemnizar en la misma proporción que existe entre el capital asegurado y el valor real. La fórmula:

Indemnización = Daño × (Capital asegurado ÷ Valor real)

Un ejemplo con cifras redondas, solo para ilustrar el mecanismo:

Los 22.000 € restantes salen de donde siempre: una derrama. Y la comunidad llevaba años pagando puntualmente su prima.

Por qué le pasa a tantas comunidades

• La póliza se firmó hace mucho. Los costes de construcción han subido; el capital, no.
• Se aseguró el valor catastral o el de venta, y no el de reconstrucción, que es el que importa. No se asegura el suelo: se asegura levantar el edificio otra vez.
• Se hicieron mejoras sin comunicarlas: ascensor nuevo, rehabilitación energética, cerramientos. Suben el valor real y nadie ajusta el capital.
• Se buscó abaratar la prima bajando el capital. Funciona: la prima baja. Y el día del siniestro, la indemnización también.

Quién paga el agujero: la derrama y sus consecuencias

Aquí está la diferencia entre una comunidad y una empresa: el dinero que la aseguradora no pone no lo asume un empresario, lo asumen cincuenta vecinos.

Los 22.000 € del ejemplo se reparten por cuota de participación, como cualquier gasto general del artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal. El fondo de reserva (ese mínimo del 10 % del último presupuesto ordinario que la ley obliga a dotar) rara vez cubre una desviación de ese tamaño: está pensado para obras de conservación, no para tapar un infraseguro.

Y la derrama tiene efectos que van más allá del recibo del mes:

• Morosidad. Siempre hay vecinos que no pueden asumir un extraordinario de golpe. La comunidad acaba en un monitorio por una deuda que nació de una casilla mal puesta en la póliza.
• Compraventas. Quien compre un piso con derramas pendientes responde con el inmueble de lo adeudado en la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores. Una derrama por infraseguro sigue apareciendo en la nota simple mucho después del siniestro.
• Obras a medias. Si la comunidad no reúne el importe, la reparación se ejecuta por fases o se aplaza, y el daño avanza.

Nada de esto se arregla después. Se evita antes, en la casilla del capital.

Cómo detectarlo en tu propia póliza

No hace falta ser perito para hacer una primera comprobación:

1. Busca en las condiciones particulares el capital de continente.
2. Divide esa cifra entre los metros cuadrados construidos del edificio, zonas comunes incluidas.
3. Compara el resultado con lo que cuesta hoy construir por metro cuadrado en tu isla.

Si el número que sale está muy por debajo, hay indicios de infraseguro. No es un diagnóstico definitivo (para eso hace falta una valoración seria), pero sí una señal suficiente para revisar la póliza antes de la próxima renovación.

Si prefieres no hacer la cuenta a mano, la calculadora de infraseguro la hace por ti y te enseña cómo se aplicaría la regla proporcional a un siniestro de ejemplo.

Qué se puede hacer

Actualizar el capital. Es lo obvio, y sube la prima, aunque casi nunca en la proporción que la gente teme.

Comprobar si la póliza lleva cláusula de compensación de capitales o de revalorización automática. Muchas la incluyen y nadie lo sabe: algunas absorben desviaciones de hasta un porcentaje determinado sin aplicar la regla proporcional. Conviene saber si la tuya la tiene y hasta dónde llega.

Documentar las mejoras. Cada obra relevante debería comunicarse a la aseguradora. Es una carga que el artículo 11 de la Ley de Contrato de Seguro pone sobre el tomador, y cumplirla protege a la comunidad.

Llevarlo a la junta con números. Una decisión así no la toma el presidente en solitario: se decide en junta, y se decide mejor con un comparativo bien presentado delante. Que conste en acta protege a todos, empezando por quien lo propuso.

Dónde entra un corredor

Como corredores de seguros, esta es exactamente la revisión que hacemos antes de mover una póliza de comunidad: comprobar el capital, comparar con el valor real, mirar si hay cláusulas que amortigüen la desviación y pedir alternativas a varias aseguradoras sobre la base de un análisis objetivo del mercado.

A veces la conclusión es que la comunidad está bien asegurada y solo hay que ajustar una cifra. Cuando es así, lo decimos igual: nuestro trabajo es que el día del siniestro no haya sorpresas, no colocar una póliza nueva.

Si eres presidente, vocal o administrador y quieres saber si tu comunidad tiene este problema, envíanos la póliza y te decimos lo que vemos.