Infraseguro en la comunidad: por qué el seguro paga menos
Qué es el infraseguro y la regla proporcional en el seguro de comunidades, cómo detectarlo en tu póliza y qué hacer antes de que llegue el siniestro.
Es la conversación más incómoda que tenemos con una comunidad, y casi siempre llega tarde: después del siniestro. La fachada cuesta 40.000 € de reparación, la aseguradora reconoce el siniestro, no discute la cobertura… y ofrece 18.000 €. No hay trampa ni mala fe. Es la regla proporcional, y estaba en la póliza desde el primer día.
Qué es el infraseguro
Hay infraseguro cuando el capital asegurado es inferior al valor real de lo que se asegura. En una comunidad, eso suele pasar con el continente: el edificio está asegurado por una cifra que se fijó hace años y que ya no se parece a lo que costaría reconstruirlo hoy.
El problema es que ese capital no es solo el tope de la indemnización. Es también la referencia con la que se calcula cada siniestro, por pequeño que sea.
La regla proporcional, con números
El artículo 30 de la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro permite a la aseguradora indemnizar en la misma proporción que existe entre el capital asegurado y el valor real. La fórmula:
Indemnización = Daño × (Capital asegurado ÷ Valor real)
Un ejemplo con cifras redondas, solo para ilustrar el mecanismo:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor real de reconstrucción del edificio | 2.000.000 € |
| Capital asegurado en la póliza | 900.000 € |
| Coste de reparar la fachada | 40.000 € |
| Indemnización (40.000 × 900.000/2.000.000) | 18.000 € |
Los 22.000 € restantes salen de donde siempre: una derrama. Y la comunidad llevaba años pagando puntualmente su prima.
Por qué le pasa a tantas comunidades
- La póliza se firmó hace mucho. Los costes de construcción han subido; el capital, no.
- Se aseguró el valor catastral o el de venta, y no el de reconstrucción, que es el que importa. No se asegura el suelo: se asegura levantar el edificio otra vez.
- Se hicieron mejoras sin comunicarlas: ascensor nuevo, rehabilitación energética, cerramientos. Suben el valor real y nadie ajusta el capital.
- Se buscó abaratar la prima bajando el capital. Funciona: la prima baja. Y el día del siniestro, la indemnización también.
Cómo detectarlo en tu propia póliza
No hace falta ser perito para hacer una primera comprobación:
- Busca en las condiciones particulares el capital de continente.
- Divide esa cifra entre los metros cuadrados construidos del edificio, zonas comunes incluidas.
- Compara el resultado con lo que cuesta hoy construir por metro cuadrado en tu isla.
Si el número que sale está muy por debajo, hay indicios de infraseguro. No es un diagnóstico definitivo —para eso hace falta una valoración seria—, pero sí una señal suficiente para revisar la póliza antes de la próxima renovación.
Qué se puede hacer
Actualizar el capital. Es lo obvio, y sube la prima, aunque casi nunca en la proporción que la gente teme.
Comprobar si la póliza lleva cláusula de compensación de capitales o de revalorización automática. Muchas la incluyen y nadie lo sabe: algunas absorben desviaciones de hasta un porcentaje determinado sin aplicar la regla proporcional. Conviene saber si la tuya la tiene y hasta dónde llega.
Documentar las mejoras. Cada obra relevante debería comunicarse a la aseguradora. Es una carga que el artículo 11 de la Ley de Contrato de Seguro pone sobre el tomador, y cumplirla protege a la comunidad.
Llevarlo a la junta con números. Una decisión así no la toma el presidente en solitario: se decide en junta, y se decide mejor con un comparativo delante.
Dónde entra un corredor
Como corredores de seguros, esta es exactamente la revisión que hacemos antes de mover una póliza de comunidad: comprobar el capital, comparar con el valor real, mirar si hay cláusulas que amortigüen la desviación y pedir alternativas a varias aseguradoras sobre la base de un análisis objetivo del mercado.
A veces la conclusión es que la comunidad está bien asegurada y solo hay que ajustar una cifra. Cuando es así, lo decimos igual: nuestro trabajo es que el día del siniestro no haya sorpresas, no colocar una póliza nueva.
Si eres presidente, vocal o administrador y quieres saber si tu comunidad tiene este problema, envíanos la póliza y te decimos lo que vemos.