Cambiar el seguro de la comunidad: mayorías, plazos y comparativo
Qué mayoría exige la Ley de Propiedad Horizontal, con cuánto preaviso hay que anular la póliza y cómo llevar el comparativo a la junta sin discusiones.
Junta de julio. El presidente llega con tres presupuestos impresos, los reparte y a los diez minutos la discusión ya no va del seguro: va de si hacen falta tres quintos, de si se puede votar un punto que no estaba en el orden del día y de si todavía se está a tiempo de anular la póliza. La junta termina sin acuerdo y el seguro se prorroga otro año. Pasa mucho.
Un cambio de aseguradora se decide con tres cosas: la mayoría correcta, el calendario correcto y un comparativo legible.
Qué mayoría hace falta
Contratar o cambiar el seguro del edificio es un acto de administración ordinaria. No modifica el título constitutivo, no altera cuotas de participación y no priva a nadie del uso de un elemento común. Por eso no entra en las mayorías reforzadas del artículo 17 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, sino en la regla general de ese mismo artículo:
- En primera convocatoria, mayoría del total de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación: la llamada doble mayoría.
- En segunda convocatoria, mayoría de los asistentes, siempre que represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
No hace falta unanimidad ni tres quintos. Dos matices que sí conviene comprobar antes de convocar: si los estatutos de tu comunidad exigen algo más estricto, mandan los estatutos; y los propietarios que no estén al corriente de pago pueden verse privados del derecho de voto, con sus cuotas descontadas del cómputo de las mayorías.
La misma ley, por cierto, contempla que la comunidad destine el fondo de reserva a suscribir un seguro que cubra los daños en la finca. Es un argumento útil cuando alguien plantea el seguro como un gasto prescindible.
El punto tiene que estar en el orden del día
Un acuerdo sobre un asunto que no figuraba en la convocatoria es un acuerdo impugnable. Y basta un propietario descontento para que el trabajo de tres meses se caiga.
Redacta el punto de forma concreta y cerrada. Por ejemplo: "Examen del comparativo de pólizas de daños del edificio y, en su caso, aprobación de la contratación con la entidad que resulte elegida, facultando al presidente y al administrador para firmar la nueva póliza y cursar la anulación de la vigente". Esa última coletilla evita tener que convocar una segunda junta solo para firmar.
Sobre la antelación: la junta ordinaria se convoca con al menos seis días; la extraordinaria, con la antelación que permita que la citación llegue a conocimiento de todos los propietarios. Envía el comparativo con la convocatoria, no el día de la junta.
El plazo que de verdad manda: el preaviso
Aquí es donde se pierden más cambios de seguro. El artículo 22 de la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro regula la prórroga tácita: el tomador puede oponerse a ella notificándolo por escrito con al menos un mes de antelación al vencimiento; la aseguradora, con dos meses. Si el mes se pasa, la póliza se renueva y la decisión de la junta queda para el año siguiente.
Cuenta hacia atrás desde la fecha de vencimiento:
- Tres meses antes. Pide a la aseguradora la póliza completa y el certificado de siniestralidad de los últimos años.
- Dos meses antes. Se prepara el comparativo y se convoca la junta.
- Entre seis y ocho semanas antes. Se celebra la junta y se vota.
- Un mes y unos días antes. Se cursa la anulación por escrito, con prueba de envío y recepción.
Guarda esa comunicación. Y ten en cuenta que la aseguradora también está obligada a avisarte con dos meses de antelación de cualquier modificación del contrato: si te suben la prima o cambian condiciones, esa carta es tu punto de partida.
Cómo se presenta un comparativo que se pueda votar
Un comparativo no son tres precios. Es la misma información, en el mismo orden, para todas las opciones, incluida la póliza actual como columna de referencia.
| Qué comparar | Por qué importa en la junta |
|---|---|
| Capital de continente | Es la base con la que se calcula cada indemnización, no solo el tope |
| Contenido comunitario | Maquinaria de ascensor, grupo de presión, mobiliario de zonas comunes |
| Responsabilidad civil | Límite por víctima y por siniestro, no solo el importe global |
| Daños por agua y localización de la avería | La cobertura que más se usa en un edificio |
| Franquicias | Una prima baja con franquicia alta no es una prima baja |
| Estética y desperfectos por reparación | Evita que la comunidad pague el alicatado tras arreglar una fuga |
| Exclusiones y carencias | Lo que no entra pesa tanto como lo que entra |
| Prima anual y forma de pago | La cifra que todos miran; ponla al final, no al principio |
Añade el documento de información previa de cada producto y una hoja de una página con la recomendación y su motivo. Regla práctica: nunca compares primas sin haber comparado antes capitales, límites y franquicias.
Antes de firmar: declara bien el riesgo
La ley obliga a declarar el riesgo con exactitud, respondiendo al cuestionario de la aseguradora. Ocultar información no ahorra: complica el pago del siniestro. En Canarias hay tres datos que casi siempre se olvidan y que sí importan: la proximidad al mar y el efecto del salitre en cerramientos y barandillas, la existencia de locales comerciales en los bajos y el uso turístico de alguna de las viviendas del edificio.
Conviene recordar en junta que la póliza de la comunidad no sustituye al seguro de cada vivienda. Cubre elementos comunes; el interior de cada piso es cosa de cada propietario.
Y una última cautela operativa: la nueva póliza debe entrar en vigor el mismo día en que termina la anterior. Ni un día de descubierto. No curses la anulación hasta tener por escrito la aceptación del nuevo riesgo.
Dónde entra un corredor
Como corredores de seguros, trabajamos para la comunidad, no para la aseguradora. La normativa de distribución de seguros —el RD-ley 3/2020— nos obliga a asesorar sobre la base de un análisis objetivo de un número suficiente de contratos del mercado y a explicar por qué recomendamos uno.
En la práctica, preparamos el comparativo con la póliza actual delante, señalamos las diferencias reales, redactamos el punto del orden del día y vigilamos la fecha del preaviso. Y si la conclusión es que la comunidad ya está bien asegurada y solo hay que ajustar un capital, lo decimos igual.
Si el vencimiento está cerca y quieres llevar a la junta algo más que tres presupuestos sueltos, escríbenos con la póliza actual y te preparamos el comparativo.