Cómo declarar un siniestro en la comunidad sin perder dinero
Plazos legales, pruebas que sostienen la reclamación, el papel del administrador y los errores que hacen que la aseguradora pague menos de lo que debe.
Una filtración desde la cubierta aparece en el techo de un ático. El propietario avisa al vecino de al lado, ese avisa al presidente y el presidente lo comenta en el grupo de WhatsApp. Pasan seis semanas. Cuando por fin se abre el parte, ya no hay humedad reciente que fotografiar, el fontanero cobró en efectivo y sin factura, y el perito escribe la frase que lo cambia todo: daño progresivo por falta de mantenimiento. La póliza estaba bien. Lo que falló fue la declaración.
Los plazos que sí cuentan
La Ley 50/1980 de Contrato de Seguro fija un calendario que conviene tener claro, porque no todos los plazos corren en la misma dirección.
| Plazo | Qué ocurre |
|---|---|
| 7 días desde que se conoce el siniestro | Plazo para comunicarlo a la aseguradora (art. 16), salvo que la póliza dé uno mayor |
| 40 días desde la declaración | La aseguradora debe pagar el importe mínimo de lo que pueda deber según lo que ya conoce (art. 18) |
| 3 meses desde el siniestro | Si no ha indemnizado ni reparado, entra en mora y se devengan intereses (art. 20) |
| 2 años desde el siniestro | Prescribe la acción para reclamar en seguros de daños (art. 23) |
Los intereses de demora del artículo 20 no son simbólicos: el interés legal del dinero incrementado en un 50 % y, transcurridos dos años sin pagar, un suelo del 20 %. Es la principal palanca que tiene una comunidad frente a un expediente que se eterniza.
Comunicar fuera de los siete días no anula automáticamente el derecho a cobrar, pero permite a la aseguradora reclamar los daños que el retraso le haya causado. Traducido: todo lo que empeoró por esperar puede acabar descontándose.
La prueba se construye el primer día
Cuando el perito llega, tres semanas después, solo puede valorar lo que ve. Todo lo demás tiene que estar documentado antes.
- Fotografías y vídeo con fecha, del daño y de su origen si es visible. Muchas, no dos.
- Medidas urgentes: cortar el agua, apuntalar, achicar. La ley obliga a aminorar las consecuencias del siniestro y esos gastos corren a cargo de la aseguradora, pero hay que poder acreditarlos.
- Factura de todo, también de la intervención de urgencia. Sin factura no hay gasto que reclamar.
- No reparar del todo antes de la peritación. Contener, sí. Rehacer el falso techo entero, no: se destruye la prueba.
- Acta o comunicación interna que fije la fecha en que se conoció el daño. Es la que marca el inicio del plazo.
- Partes de mantenimiento de cubierta, bajantes o ascensor. Son la respuesta a la objeción del "daño progresivo".
En Canarias esto se ve a diario: un cerramiento comido por el salitre es desgaste, no siniestro; una cubierta que revienta en un temporal sí lo es. La diferencia la marca el histórico de mantenimiento que la comunidad pueda enseñar.
Quién declara: administrador y presidente
La Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal reparte los papeles con claridad. El presidente ostenta la representación de la comunidad en juicio y fuera de él. El administrador vela por la conservación del inmueble y dispone las reparaciones y medidas urgentes, dando cuenta inmediata al presidente. En la práctica, el administrador es quien abre el parte y sigue el expediente.
Eso hace que la calidad de la declaración dependa de la información que le llegue. Tres cosas que ayudan de verdad:
- Un canal único para comunicar daños. El grupo de vecinos no lo es.
- Acceso a la vivienda afectada. La Ley de Propiedad Horizontal obliga al propietario a permitir las reparaciones que exija el servicio del inmueble; conviene recordárselo por escrito antes de que se convierta en un problema.
- Separar continente comunitario, continente privativo y contenido. El daño en la bajante lo cubre la comunidad; los muebles del vecino, su seguro de hogar. Declarar los tres a la póliza equivocada es la vía rápida a un rechazo.
Si en el edificio hay viviendas vacacionales, añade el lucro cesante: las reservas canceladas no las cubre la póliza comunitaria y su titular tendrá que reclamarlas por su cuenta. Mejor advertirlo el primer día que discutirlo el último.
Los errores que rebajan la indemnización
- Esperar a la próxima junta para decidir si se declara. La declaración no necesita acuerdo previo; la obra sí.
- Describir el daño en dos líneas. "Humedad en el 5.º B" no es una declaración: no dice el origen, ni la fecha, ni la extensión.
- Exagerar la cifra. Un presupuesto inflado desplaza la discusión al terreno donde la aseguradora es más fuerte y contamina el resto del expediente.
- Ocultar daños anteriores en el mismo punto. Salen siempre, y convierten un siniestro discutible en uno sospechoso.
- No declarar que existe otra póliza que cubre lo mismo. El artículo 32 de la Ley de Contrato de Seguro obliga a comunicarlo, y ocultarlo de mala fe tiene consecuencias.
- Aceptar la primera oferta sin leerla. A veces se firma un finiquito que cierra la puerta a los daños que aparezcan después.
Si no hay acuerdo con la peritación
No se acaba en el informe del perito de la compañía. Si en cuarenta días desde la declaración no hay acuerdo sobre el importe, cada parte puede designar su propio perito y, si estos discrepan, se nombra un tercero cuyo dictamen resuelve la valoración. Es un procedimiento previsto en la propia ley, no un favor.
Además, toda entidad tiene un servicio de atención al cliente al que se puede reclamar por escrito y, agotado ese paso, queda el Servicio de Reclamaciones de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. Y en daños causados por fenómenos de naturaleza extraordinaria, quien indemniza no es la aseguradora sino el Consorcio de Compensación de Seguros, con su propio circuito de declaración.
Dónde entra un corredor
Un corredor de seguros no es solo quien coloca la póliza: es quien está del lado de la comunidad cuando toca cobrarla. En la práctica, eso significa redactar bien la declaración desde el principio, ordenar la prueba, discutir el informe pericial con argumentos técnicos y vigilar los plazos de los artículos 18 y 20, que es lo que suele desbloquear un expediente parado. Es asesoramiento independiente, con deber de análisis objetivo, en el marco del RD-ley 3/2020 de distribución de seguros. Y sirve también para lo anterior: comprobar que la póliza de comunidad cubre lo que la comunidad cree que cubre.
Si tienes un siniestro abierto que no avanza, o quieres que revisemos cómo se declaró, cuéntanos el caso y te decimos qué margen hay.