La aseguradora rehúsa el siniestro de tu comunidad: qué hacer

Llega la carta. Dos párrafos, lenguaje neutro y una frase que lo resume: "no procede indemnización". La comunidad lleva seis semanas con el garaje húmedo, un presupuesto encima de la mesa y una junta que pregunta al presidente qué pasa ahora. El rehúse no es el final del expediente: es el principio de otro, con sus propios plazos. Y corren desde ya.

Lee la carta antes que nada: no todos los rehúses son iguales

La carta te dice por qué rechazan, y eso condiciona toda la estrategia. En comunidades, los motivos que más vemos son cuatro:

• Falta de cobertura. El daño no está en la póliza. Discusión sobre el contrato.
• Exclusión aplicada. Hay cobertura general, pero se invoca una exclusión concreta de las condiciones generales.
• Daño progresivo o falta de mantenimiento. El clásico canario: filtraciones, fachada castigada por el salitre, cubiertas que llevan años pidiendo obra. No es un hecho súbito, sostienen: es deterioro.
• Incumplimiento de un deber del tomador. Declaración fuera de plazo, obra no comunicada, cuestionario mal cumplimentado en su día.

Los dos primeros y el cuarto se discuten con argumentos jurídicos y documentos. El tercero se discute con un perito. Confundirlos es el error más caro.

Los plazos que corren desde el primer día

Todos remiten a la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro. Anótalos en el libro de actas el mismo día que llega el rehúse.

La vía formal de reclamación, en un párrafo

Si la carta no se sostiene, el camino es siempre el mismo y no tiene nada de específico de las comunidades: reclamación escrita al servicio de atención al cliente de la aseguradora y, si resuelve en contra o deja vencer su plazo, reclamación ante el Servicio de Reclamaciones de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. Cómo se redacta un escrito que se pueda resolver, qué plazo gobierna cada puerta y qué puede y qué no puede hacer la DGSFP está explicado entero en cómo reclamar bien a tu aseguradora: del SAC a la DGSFP. Lo que viene ahora es lo que solo ocurre en una comunidad: quién firma esa reclamación y con qué se sostiene.

Quién reclama, y con qué respaldo

El tomador de la póliza es la comunidad de propietarios, no el presidente ni el administrador. Eso tiene consecuencias muy prácticas desde el primer día:

• El escrito va a nombre de la comunidad, con su CIF y su domicilio a efectos de notificaciones, no a nombre de quien lo firma.
• La representación la ostenta el presidente, conforme a la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, pero la decisión de reclamar y de asumir gastos se adopta en junta y debe constar en acta. Sin ese acuerdo, cualquier paso serio queda cojo.
• El administrador prepara el expediente y ejecuta, no sustituye al acuerdo. Es quien tiene los papeles y quien puede reunirlos rápido, que no es poco.
• Convocar junta consume semanas. Por eso el rehúse se lleva al orden del día el mismo día que llega, aunque todavía no se sepa qué se va a decidir.

Hay además un frente paralelo que se olvida: si el daño ha entrado en un piso, ese propietario puede abrir su propio parte en el seguro de hogar. Son dos expedientes distintos, con dos aseguradoras que pueden discutir entre ellas, y conviene coordinarlos en vez de esperar a que uno resuelva el otro.

Cómo se rebate el rehúse por daño progresivo

Es el motivo estrella en las islas y el que más comunidades da por perdido sin pelearlo. Merece un tratamiento propio, porque no se gana con argumentos: se gana con papeles.

La clave está en separar la causa del efecto. Una bajante que revienta hoy provoca un daño súbito, aunque la mancha tarde semanas en aparecer en el techo del garaje y aunque la instalación tuviera cuarenta años. Un edificio antiguo no equivale a un daño progresivo, y esa confusión es justo la que sostiene muchas cartas de rehúse.

Lo que mueve la discusión, por orden de utilidad:

• Contratos de mantenimiento en vigor: ascensor, grupo de presión, desatascos, revisiones de cubierta, tratamiento de fachada.
• Facturas de conservación de los últimos años, aunque sean pequeñas. Demuestran continuidad.
• Actas de junta donde se aprobaron obras o se encargaron informes. El libro de actas es la memoria del edificio y casi nadie lo usa como prueba.
• Informe de evaluación del edificio o cualquier revisión técnica que exista.
• Parte del gremio que reparó, con fecha y con la causa descrita en términos técnicos: rotura, fisura, fallo de una pieza concreta.
• Fotografías fechadas del estado anterior y del daño.
• El informe del perito de la aseguradora, pedido por escrito. Es la pieza que hay que rebatir y no se puede rebatir a ciegas.

En Canarias hay un matiz que juega en las dos direcciones. El salitre, la humedad y el viento aceleran de verdad el deterioro de fachadas, barandillas y carpinterías, y las compañías lo saben. Precisamente por eso el mantenimiento acreditado vale aquí más que en ningún otro sitio: es lo único que separa un edificio castigado por el ambiente de un edificio abandonado.

Si lo que se discute es el importe, la vía pericial

Cuando ya no está en cuestión la cobertura sino cuánto vale el daño, la Ley de Contrato de Seguro abre la tasación pericial contradictoria: cada parte designa su perito y, si no coinciden, entra un tercero cuyo dictamen vincula a las dos. Tiene plazos cortos, reglas propias sobre quién paga y una trampa clásica (dejar pasar el requerimiento para designar perito), y lo explicamos entero en cómo funciona el tercer perito.

Quédate aquí con el matiz que evita disgustos: esa vía sirve para discutir cuánto, no si hay cobertura. Si la aseguradora niega que el siniestro esté cubierto, ningún perito zanja nada. Ese debate es jurídico y se libra por la vía de reclamación, con la póliza y la prueba del mantenimiento en la mano.

Errores que encarecen el expediente

• Reparar antes de documentar. Ataja lo urgente para que el daño no crezca, pero fotografía todo y guarda facturas. Sin prueba del estado previo, el peritaje de parte nace cojo.
• Dejar pasar los dos años. La prescripción no avisa, y la reclamación al SAC o a la DGSFP no sustituye a la interrupción formal del plazo.
• Decidir en solitario. Ejercitar acciones en nombre de la comunidad requiere acuerdo de junta conforme a la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal. Llévalo al orden del día.
• Discutir por teléfono. Lo que no está por escrito no existe en un expediente de siniestro.

Dónde entra un corredor

Como corredor de seguros, nuestro papel en un rehúse no es "presionar" a nadie: es leer la póliza contra la carta de rechazo y decirte si el argumento de la aseguradora se sostiene. A veces se sostiene, y lo decimos igual de claro. Cuando no, asumimos la interlocución técnica con la compañía, ordenamos la documentación, planteamos la reclamación y valoramos si procede activar la vía pericial del artículo 38.

Esa asistencia en la tramitación de siniestros es una de las obligaciones que el RD-ley 3/2020 de distribución de seguros atribuye al corredor frente a su cliente. Y es la razón por la que conviene revisar la póliza de la comunidad antes del siniestro: buena parte de los rehúses nacen de coberturas que nadie leyó en su día. Lo mismo vale para el propietario y su seguro de hogar, que a menudo cubre daños que la comunidad ha rechazado.

Si tu comunidad tiene un siniestro rehusado, mándanos la carta y la póliza y te decimos qué margen real hay y qué plazo tienes para moverte.