D&O para presidentes de comunidad: quién responde si te demandan
El presidente firma en nombre de la comunidad, pero responde con su patrimonio. Qué cubre una póliza de D&O de cargos directivos y qué deja fuera.
Te tocó ser presidente por turno. Llevas ocho meses en el cargo, sin cobrar nada, y llega un burofax. No va dirigido a la comunidad: va dirigido a ti, con tu nombre y tus apellidos, por unas obras de fachada que la junta acordó y que se retrasaron. Reclaman los daños que la humedad causó en dos viviendas mientras tanto.
Da igual cómo termine. Ya tienes que contestar, y probablemente pagar un abogado.
La comunidad responde, pero tú firmas
El presidente ostenta la representación de la comunidad en juicio y fuera de él. Lo dice la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, y de ahí sale casi todo lo demás: quien firma los contratos, quien recibe las notificaciones y quien aparece como parte en un procedimiento es una persona física concreta.
La regla general es que responde la comunidad, con sus fondos y con las derramas que haga falta. El presidente actúa por ella, no por sí mismo. Pero esa regla tiene grietas:
- Extralimitación. Contratar una obra sin acuerdo de junta, o por encima de lo aprobado.
- Negligencia propia. Dejar prescribir una reclamación, no ejecutar un acuerdo, no renovar el seguro del edificio.
- Omisiones con daño a un tercero. Un desprendimiento en una zona común cuyo mantenimiento estaba señalado y aplazado.
En esos casos la reclamación puede dirigirse contra ti personalmente, con apoyo en las reglas generales de responsabilidad civil del Código Civil. Y aunque acabes ganando, el coste de defenderte no lo devuelve nadie automáticamente.
Lo que el seguro de la comunidad no cubre
Aquí está el malentendido más frecuente. La póliza multirriesgo de la comunidad incluye una responsabilidad civil, sí, pero cubre los daños que el inmueble causa a terceros: la maceta que cae, la fuga que inunda el bajo, el escalón que provoca una caída. Es responsabilidad por el edificio.
Lo que se reclama al presidente es otra cosa: responsabilidad por decisiones de gestión. Y esa no viaja en el mismo vagón.
| RC de la comunidad | D&O de cargos directivos | |
|---|---|---|
| Qué asegura | Daños del inmueble a terceros | Decisiones y omisiones de quien gestiona |
| Quién es el asegurado | La comunidad | Presidente, vicepresidente, secretario, vocales |
| Ejemplo típico | Cornisa que cae sobre la acera y alcanza a un viandante | Obra contratada sin acuerdo válido de junta |
| Gastos de defensa | Ligados al daño material | Suelen ser el núcleo de la cobertura |
Muchas pólizas de comunidad incorporan una garantía de responsabilidad de cargos directivos con capital reducido. Existe, pero conviene mirar el límite: a veces es simbólico frente a lo que cuesta un procedimiento.
Situaciones reales que acaban en reclamación
- Morosidad mal gestionada. No certificar la deuda, no reclamarla a tiempo, dejar que se pierda.
- Obras acordadas y no ejecutadas. En Canarias, con el salitre trabajando la fachada todo el año, un retraso de dos ejercicios en la impermeabilización se traduce en daños medibles dentro de las viviendas.
- Protección de datos. Cámaras en zonas comunes sin cartel ni información, listados de deudores expuestos en el tablón, envíos con todas las direcciones a la vista. El RGPD sitúa a la comunidad como responsable del tratamiento y quien da la cara es el presidente.
- El empleado de la comunidad. Conserje o personal de limpieza contratado directamente: obligaciones laborales, prevención de riesgos, cotizaciones.
- Alquiler turístico. Los conflictos por las viviendas vacacionales en el edificio generan acuerdos impugnados y, a veces, reclamaciones personales contra quien presidió la junta.
- Sanciones administrativas. Ojo aquí: las multas suelen quedar excluidas de cobertura. Lo que sí ampara una buena póliza es la defensa jurídica del procedimiento.
Un detalle técnico que casi nadie mira: cuándo se reclama
Las pólizas de D&O se contratan casi siempre en régimen de claims made, es decir, cubren la reclamación que se presenta durante la vigencia, no el hecho. La Ley 50/1980 de Contrato de Seguro admite estas cláusulas, pero exige contrapesos: o bien retroactividad hacia atrás, o bien un período posterior de cobertura para reclamaciones que llegan cuando la póliza ya venció.
Esto importa mucho en una comunidad, donde el cargo dura normalmente un año y rota. Un presidente cesa en junio y la reclamación por algo de su mandato aparece dos años después. Las preguntas que hay que hacer antes de firmar:
- ¿Hay retroactividad? ¿Desde cuándo?
- ¿Existe período de descubrimiento para el cargo que ya cesó?
- ¿El asegurado son solo los cargos actuales o también los anteriores?
- ¿Qué límite tiene la defensa jurídica y quién elige al abogado?
- ¿Se cubre al administrador de fincas externo o solo a los cargos internos?
Dónde entra un corredor
Como corredores de seguros, lo que hacemos con una comunidad es sencillo de explicar y laborioso de hacer: leer la póliza que ya tiene, ver si la garantía de cargos directivos existe y con qué capital, comprobar las exclusiones y el tratamiento temporal de las reclamaciones, y pedir alternativas a varias aseguradoras sobre la base de un análisis objetivo. Trabajamos como corredor inscrito en la DGSFP bajo el régimen de distribución de seguros del RD-ley 3/2020, lo que significa que asesoramos a la comunidad, no a la compañía.
A veces la conclusión es que la garantía ya está y basta con ampliar el capital. Cuando es así, lo decimos. Y si presides una comunidad, merece la pena revisarlo mientras no haya ningún problema encima de la mesa: después de la reclamación ya no se puede contratar.
Puedes ver cómo trabajamos el ramo en seguros de D&O y responsabilidad civil y el conjunto de la póliza en seguros para comunidades. Si quieres que revisemos lo que tenéis contratado, escríbenos con la póliza y te decimos lo que vemos.