¿Es obligatorio el seguro de la comunidad de propietarios?
La Ley de Propiedad Horizontal no lo impone, pero varias vías sí. Qué dice la norma, qué CCAA lo exigen y por qué ninguna comunidad debería estar sin él.
En una junta de una comunidad de dieciocho vecinos, alguien propone no renovar el seguro. El argumento suena razonable: llevamos años pagando y no hemos dado un parte. Y remata con algo que ha leído: por ley no es obligatorio. En parte tiene razón. El problema es lo que pasa cuatro meses después, cuando se desprende un trozo de cornisa sobre la acera.
Lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal no impone a las comunidades contratar un seguro. Quien busque el artículo que obliga no lo va a encontrar.
Lo que sí hace la ley es mencionarlo en un sitio muy concreto: al regular el fondo de reserva, dice que con cargo a ese fondo la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca. Podrá. Es una facultad, no un deber.
Ahora bien, la misma ley sí obliga a la comunidad a conservar el inmueble y sus instalaciones en condiciones de seguridad. Ese deber no se vota en junta: existe siempre. Y el Código Civil añade la otra mitad de la ecuación en su artículo 1907: el propietario de un edificio responde de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él cuando sobrevenga por falta de las reparaciones necesarias. En un edificio en propiedad horizontal, ese propietario, respecto de los elementos comunes, es la comunidad.
Es decir: la ley no te obliga a asegurarte, pero sí te hace responder. El seguro no crea la responsabilidad; solo decide quién pone el dinero.
Las comunidades autónomas que sí lo exigen
El mapa autonómico es desigual. Algunas comunidades han introducido en su normativa de vivienda o de calidad de la edificación obligaciones de aseguramiento para los edificios de viviendas. El caso más citado es la Comunidad de Madrid, cuya normativa de calidad de la edificación exige a los edificios de viviendas mantener asegurados, como mínimo, los riesgos de incendio y los daños a terceros.
Otras comunidades han incorporado exigencias parecidas, con redacción y alcance distintos, y algunas las han modificado después. Antes de dar por hecho que estás obligado —o que no lo estás— conviene comprobar la norma vigente en el territorio donde está el edificio.
En Canarias no existe hoy una norma autonómica que imponga con carácter general el seguro a las comunidades de propietarios. De ahí que muchas comunidades del archipiélago funcionen con la idea de que es opcional. Jurídicamente puede serlo. En la práctica, no.
Las puertas por las que la obligación entra igual
Aunque ninguna ley te señale directamente, la obligación suele aparecer por otro lado:
- La hipoteca. La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario contempla que el prestamista exija un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado. En un edificio, buena parte de ese inmueble son elementos comunes que asegura la comunidad.
- Los estatutos o un acuerdo de junta anterior. Si consta ahí, obliga. Y muchas comunidades lo tienen sin saberlo.
- Las instalaciones. Piscina comunitaria, ascensor, garaje, obras en curso. Cada una arrastra sus propias exigencias de responsabilidad civil, por normativa sectorial o por contrato con la empresa que la mantiene.
- El personal y los proveedores. Conserjería, limpieza, jardinería: la comunidad contrata, y quien contrata responde.
- Las viviendas vacacionales del edificio. La normativa turística canaria exige seguro de responsabilidad civil al titular de la explotación, pero esa póliza cubre su actividad, no el edificio. Es una fuente habitual de discusión cuando el siniestro nace en zonas comunes.
Qué cambia realmente el día del siniestro
Un ejemplo con cifras redondas, solo para ilustrar quién paga qué:
| Situación | Con póliza en vigor | Sin póliza |
|---|---|---|
| Cae parte de una cornisa y daña a un tercero | La aseguradora asume la indemnización dentro del límite contratado | Derrama, repartida por cuota de participación |
| Rotura de bajante común que inunda dos viviendas | Cubierto el daño en comunes y, según póliza, en privativos | Paga la comunidad y discute con cada afectado |
| Reclamación judicial contra la comunidad | Defensa jurídica incluida | Abogado y procurador a cargo de la comunidad |
| Vecino que no puede pagar su parte | Irrelevante: paga la aseguradora | El resto adelanta y reclama después |
La diferencia no es solo económica. Sin póliza, la comunidad se queda sin quien negocie, sin quien valore el daño y sin quien defienda. Y el presidente de turno se convierte en el interlocutor de un conflicto que no eligió.
Qué debería cubrir, como mínimo
Si la comunidad va a tener seguro —y debería—, que no sea un papel para el archivador:
- Continente por valor de reconstrucción, no por valor catastral ni de venta. Es el error más caro y el más frecuente.
- Responsabilidad civil general con un límite acorde al edificio, a su altura y a su tránsito.
- Daños por agua, el siniestro reina en comunidades, con detección y localización de la avería incluidas.
- Defensa jurídica y reclamación de daños, para poder reclamar y no solo para que te reclamen.
- Responsabilidad civil de cargos directivos, presidente y demás miembros de la junta incluidos. Es una cobertura que suele mirarse tarde y que puedes revisar en seguros de D&O.
En Canarias, además, hay tres detalles que conviene mirar con lupa en las condiciones: salitre y corrosión, viento y lluvias torrenciales. Comprueba cómo están redactadas esas exclusiones antes de firmar, no después.
Dónde entra un corredor
Como corredores de seguros trabajamos con un deber legal de asesoramiento independiente: analizamos las coberturas del mercado de forma objetiva y proponemos con criterio, sin estar atados a una compañía. En una comunidad eso significa revisar el capital, los límites de responsabilidad civil, las exclusiones y los plazos de comunicación, y llevar a la junta un comparativo entendible para que la decisión se tome con datos, no con la prima delante.
Y significa también estar el día del parte, que es cuando se comprueba si la póliza servía. Si eres presidente, vocal o administrador y quieres saber qué tiene contratado tu comunidad de verdad, revisa nuestro apartado de seguros para comunidades o envíanos la póliza y te decimos lo que vemos.