¿Es obligatorio el seguro de la comunidad de propietarios?

En una junta de una comunidad de dieciocho vecinos, alguien propone no renovar el seguro. El argumento suena razonable: llevamos años pagando y no hemos dado un parte. Y remata con algo que ha leído: por ley no es obligatorio. En parte tiene razón. El problema es lo que pasa cuatro meses después, cuando se desprende un trozo de cornisa sobre la acera.

Lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal

La Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal no impone a las comunidades contratar un seguro. Quien busque el artículo que obliga no lo va a encontrar.

Lo que sí hace la ley es mencionarlo en un sitio muy concreto: al regular el fondo de reserva, dice que con cargo a ese fondo la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca. Podrá. Es una facultad, no un deber.

Ahora bien, la misma ley sí obliga a la comunidad a conservar el inmueble y sus instalaciones en condiciones de seguridad. Ese deber no se vota en junta: existe siempre. Y el Código Civil añade la otra mitad de la ecuación en su artículo 1907: el propietario de un edificio responde de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él cuando sobrevenga por falta de las reparaciones necesarias. En un edificio en propiedad horizontal, ese propietario, respecto de los elementos comunes, es la comunidad.

Es decir: la ley no te obliga a asegurarte, pero sí te hace responder. El seguro no crea la responsabilidad; solo decide quién pone el dinero.

¿Y la normativa autonómica?

Algunas guías del sector citan normas autonómicas de vivienda o de calidad de la edificación que exigirían asegurar los edificios de viviendas, con la Comunidad de Madrid como ejemplo más repetido. No hemos podido comprobar ese texto en su versión vigente, así que no lo damos por cierto.

Si el edificio está fuera de Canarias, antes de dar por hecho que estás obligado, o que no lo estás, conviene comprobar la norma vigente en el territorio donde está.

En Canarias no hemos encontrado una norma autonómica que imponga con carácter general el seguro a las comunidades de propietarios. De ahí que muchas comunidades del archipiélago funcionen con la idea de que es opcional. Jurídicamente puede serlo. En la práctica, no.

Las puertas por las que la obligación entra igual

Aunque ninguna ley te señale directamente, la obligación suele aparecer por otro lado:

• La hipoteca. La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario permite que el prestamista exija un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado (art. 17.3). En un edificio, buena parte de ese inmueble son elementos comunes que asegura la comunidad.
• Los estatutos o un acuerdo de junta anterior. Si consta ahí, obliga. Y muchas comunidades lo tienen sin saberlo.
• Las instalaciones. Piscina comunitaria, ascensor, garaje, obras en curso. Cada una arrastra sus propias exigencias de responsabilidad civil, por normativa sectorial o por contrato con la empresa que la mantiene.
• El personal y los proveedores. Conserjería, limpieza, jardinería: la comunidad contrata, y quien contrata responde.
• Las viviendas vacacionales del edificio. El seguro que tenga el titular de una vivienda vacacional cubre su actividad, no el edificio. Es una fuente habitual de discusión cuando el siniestro nace en zonas comunes.

Qué cambia realmente el día del siniestro

Sin póliza el daño no desaparece: desaparece quien lo financia. La reparación del elemento común, los daños causados al vecino y la defensa jurídica pasan a la comunidad y, si el fondo de reserva no llega, a una derrama repartida por cuota de participación.

Quién responde exactamente en ese escenario (los propietarios, el presidente y el administrador de fincas), y cómo se sale de él, lo desglosamos en comunidad sin seguro: quién paga y quién responde.

Qué debería cubrir, como mínimo

Si la comunidad va a tener seguro (y debería), que no sea un papel para el archivador:

1. Continente por valor de reconstrucción, no por valor catastral ni de venta. Es el error más caro y el más frecuente.
2. Responsabilidad civil general con un límite acorde al edificio, a su altura y a su tránsito.
3. Daños por agua, el siniestro reina en comunidades, con detección y localización de la avería incluidas.
4. Defensa jurídica y reclamación de daños, para poder reclamar y no solo para que te reclamen.
5. Responsabilidad civil de cargos directivos, presidente y demás miembros de la junta incluidos. Es una cobertura que suele mirarse tarde y que explicamos en responsabilidad civil del presidente y de la junta.

En Canarias, además, hay tres detalles que conviene mirar con lupa en las condiciones: salitre y corrosión, viento y lluvias torrenciales. Comprueba cómo están redactadas esas exclusiones antes de firmar, no después.

Dónde entra un corredor

Como corredores de seguros tenemos el deber legal de asesorar en interés de la comunidad, no de la aseguradora. Trabajamos con las aseguradoras con las que trabajamos (lista actualizada). En una comunidad eso significa revisar el capital, los límites de responsabilidad civil, las exclusiones y los plazos de comunicación, y llevar a la junta un comparativo entendible para que la decisión se tome con datos, no con la prima delante.

Y significa también estar el día del parte, que es cuando se comprueba si la póliza servía. Si eres presidente, vocal o administrador y quieres saber qué tiene contratado tu comunidad de verdad, revisa nuestro apartado de seguros para comunidades o envíanos la póliza y te decimos lo que vemos.