Patologías del edificio: qué cubre el seguro de la comunidad
Aluminosis, corrosión por salitre, grietas o humedades: dónde está la línea entre el daño cubierto y el deterioro excluido en el seguro de comunidad.
Un edificio a doscientos metros del mar pierde un trozo del vuelo de un balcón. Cae a la acera, de noche, y no hay heridos. La comunidad parte el siniestro y tres semanas después llega el informe: corrosión de las armaduras, deterioro progresivo, sin cobertura. El presidente llama indignado. Y la aseguradora, técnicamente, tiene razón.
Casi todos los conflictos entre una comunidad y su aseguradora nacen del mismo malentendido. Conviene entender dónde está la línea antes de que se cruce.
El seguro cubre accidentes, no el paso del tiempo
La Ley 50/1980 de Contrato de Seguro parte de una idea sencilla: se asegura un riesgo, algo incierto que puede ocurrir o no. Un edificio que se degrada año tras año no es incierto. Es previsible.
De ahí la fórmula que aparece en casi todas las pólizas de comunidad: se cubren los daños súbitos, accidentales e imprevistos. Tres palabras con consecuencias.
- Súbito: ocurre en un momento identificable, no a lo largo de doce años.
- Accidental: no es la consecuencia natural de una decisión de la comunidad.
- Imprevisto: no es lo que cualquiera esperaría de una cubierta que agotó su vida útil hace una década.
En Canarias esto pesa más que en la Península. El salitre y la humedad constante atacan el hormigón y las armaduras de forma continua, sin un día concreto en el que puedas decir "aquí pasó algo". Eso es exactamente lo que las pólizas llaman vicio propio o desgaste, y está excluido en el seguro de comunidades de cualquier aseguradora.
Lo que sí suele entrar
- Rotura accidental de una tubería y las humedades que provoca.
- Incendio, explosión, daños eléctricos.
- Actos vandálicos y sus reparaciones.
- Daños por lluvia o viento dentro de los límites de la póliza (los fenómenos que superan determinados umbrales de intensidad los asume el Consorcio de Compensación de Seguros, no tu aseguradora).
- Impacto de un objeto o de un elemento externo contra el edificio.
- Responsabilidad civil frente a terceros por daños originados en el edificio.
Lo que casi nunca entra
- Desgaste, oxidación, corrosión, carbonatación del hormigón.
- Filtraciones lentas por una cubierta o una impermeabilización agotada.
- Defectos de construcción, de proyecto o de materiales.
- Asientos y movimientos del terreno preexistentes.
- Daños que ya existían cuando se firmó la póliza.
La aluminosis es el caso extremo. Es una patología del propio material: forjados de cemento aluminoso que pierden resistencia con la humedad y el calor. No hay accidente que reclamar, porque el daño estaba escrito en el hormigón desde que se fabricó. Una póliza ordinaria de daños no la cubre. Lo que a veces se discute es el colapso súbito que llega después, y ahí la respuesta depende del clausulado concreto, no de la regla general.
La póliza no es la única vía
Que el seguro de la comunidad diga que no, no significa que la derrama sea inevitable. Hay otros responsables posibles según el origen del daño:
| Origen del daño | Vía natural |
|---|---|
| Defecto estructural en edificio reciente | Garantía decenal y agentes de la edificación |
| Defecto de habitabilidad (humedades, aislamiento) | Garantía trienal frente a promotor y constructor |
| Acabados defectuosos tras la entrega | Garantía anual frente al constructor |
| Obra de rehabilitación mal ejecutada | Responsabilidad civil del contratista |
| Cascote que hiere o daña a un tercero | RC de la comunidad, en su póliza |
| Deterioro por mantenimiento omitido | Fondo de reserva y derrama |
La Ley de Ordenación de la Edificación fija plazos de garantía de diez años para los daños estructurales, tres para los que afectan a la habitabilidad y uno para los de acabado, contados desde la recepción de la obra. Si el edificio o la última gran rehabilitación están dentro de plazo, la conversación no es con tu aseguradora: es con quien construyó.
El daño a un tercero es otra historia
Aquí hay un matiz que muchas comunidades desconocen. Que la reparación de la fachada no esté cubierta no significa que tampoco lo esté el daño que ese trozo de fachada cause a alguien. La garantía de responsabilidad civil responde frente al perjudicado aunque el origen sea el deterioro.
Con un límite importante: algunas pólizas restringen esa cobertura cuando existe un incumplimiento evidente del deber de conservación. Y la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal obliga a la comunidad a ejecutar las obras necesarias de conservación aunque no haya acuerdo de junta. Si hay un informe técnico que advirtió del riesgo y la junta lo aparcó dos años, la posición de la comunidad se debilita mucho.
Ese mismo razonamiento vale hacia dentro. Si el agua entra en una vivienda alquilada como vacacional, además del daño material aparece la pérdida de ingresos, que rara vez está cubierta si el propietario no la contrató en su propio seguro de hogar.
Cuando el perito dice que no
No todo informe negativo es la última palabra.
Revisa si la exclusión está bien incorporada. El artículo 3 de la Ley de Contrato de Seguro exige que las cláusulas limitativas de los derechos del asegurado se destaquen de modo especial y se acepten específicamente por escrito. Una exclusión enterrada en la letra pequeña y nunca firmada es discutible.
Usa el procedimiento pericial. Cuando no hay acuerdo sobre el origen o la valoración del daño, la ley prevé que cada parte designe su perito y, si discrepan, se nombre un tercero. Es un derecho del asegurado, no un favor.
Documenta el antes. Las actas de junta, los presupuestos de mantenimiento y el informe de evaluación del edificio son la prueba de que la comunidad hizo lo que debía. Sin ellos, cualquier daño parece falta de mantenimiento.
Dónde entra un corredor
Como corredores de seguros, nuestro trabajo empieza antes del siniestro: leer el clausulado real de la comunidad, ver qué patologías propias del edificio quedan fuera, comprobar si la garantía de responsabilidad civil tiene límites suficientes y proponer alternativas del mercado sobre la base de un análisis objetivo. Y cuando el siniestro ya ha ocurrido, ayudar a plantearlo bien: no todo daño en una fachada es deterioro, ni todo deterioro es responsabilidad de la comunidad.
A veces la conclusión es que la póliza está correcta y el problema es de obra, no de seguro. Cuando es así, lo decimos igual.
Si eres presidente, vocal o administrador y tienes un informe técnico sobre la mesa que no sabes cómo encajar con tu póliza, mándanos los dos y te decimos qué vía tiene recorrido.