Defensa jurídica de la comunidad: la garantía que nadie usa

Imagina una comunidad que impermeabiliza la azotea y al año siguiente tiene filtraciones en los áticos. El contratista deja de contestar a los correos. La junta acuerda reclamar, provisiona un par de miles de euros para abogado y procurador y aprueba una derrama para cubrirlo. Nadie abrió la póliza. Y la póliza llevaba defensa jurídica.

Es el desenlace habitual. Probablemente sea la garantía peor aprovechada del seguro de comunidades: se paga todos los años y se activa casi nunca.

Defensa jurídica no es responsabilidad civil

Se confunden constantemente, y son opuestas.

La responsabilidad civil actúa cuando la comunidad causa un daño y alguien le reclama: paga la indemnización y también la defensa frente a esa reclamación. La comunidad está en el lado de quien recibe el golpe.

La defensa jurídica actúa en el sentido contrario: cuando la comunidad es quien reclama, o cuando tiene que defenderse en asuntos que no son de responsabilidad civil (laborales, penales, contractuales, administrativos). Es una modalidad de seguro con regulación propia dentro de la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro, en los artículos 76 a) y siguientes.

Si solo te quedas con una idea: la RC te defiende cuando te reclaman; la defensa jurídica te paga el abogado cuando reclamas tú.

Para qué sirve de verdad

Depende del condicionado, pero estas son las situaciones donde suele entrar en una comunidad:

• Reclamar daños causados por terceros: la obra del edificio colindante que agrieta la medianera, la rotura de una conducción ajena que inunda el garaje, el daño provocado por un tercero identificado en zonas comunes.
• Reclamar a proveedores y contratistas: obra mal ejecutada, mantenimiento de ascensores, limpieza, jardinería. Es decir, los contratos de servicio y suministro que firma la comunidad.
• Defensa laboral: la comunidad es empleadora del conserje o del personal de limpieza, con todo lo que eso implica.
• Defensa penal por imprudencia: procedimientos derivados de un accidente en zonas comunes, incluidas fianzas cuando la garantía las contempla.
• Reclamación de cuotas impagadas por la vía del artículo 21 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, cuando la póliza incluye esa garantía.
• Asesoramiento jurídico telefónico, que casi todas llevan y casi nadie usa.

Qué garantía actúa en cada caso

Un cuadro orientativo, solo para ordenar ideas: manda siempre el condicionado de tu póliza.

Por qué casi nadie la usa

• Nadie sabe que está ahí. Entra en el paquete, no se explica en junta y no aparece en ningún sitio hasta que alguien lee las condiciones particulares.
• Se llama antes al abogado que a la aseguradora. Y muchas pólizas exigen comunicar el asunto antes de encargar nada para asumir los honorarios.
• Se descarta por el sublímite sin comprobarlo. Buena parte de los asuntos de comunidad se cierran en fase extrajudicial (una reclamación bien hecha al contratista, un requerimiento formal), que es justo lo que la garantía cubre con holgura.
• Hay umbrales y carencias. Litigios por debajo de cierta cuantía, o hechos anteriores a la contratación, quedan fuera. Conviene saberlo antes, no después.

Y hay exclusiones frecuentes que también conviene tener claras: los litigios entre comuneros o entre un propietario y la comunidad suelen estar fuera salvo pacto expreso (un punto relevante en edificios con viviendas vacacionales, donde los roces internos son el conflicto típico), y las multas o sanciones nunca se pagan, aunque sí pueda cubrirse la defensa frente a ellas.

Cómo activarla sin perderla por el camino

1. Comunica el asunto a la aseguradora antes de encargar nada. La Ley de Contrato de Seguro fija en su artículo 16 un plazo de siete días para comunicar el siniestro, salvo que se haya pactado uno mayor. En defensa jurídica ese aviso previo es además la condición práctica para que te paguen el abogado.
2. Recuerda que puedes elegir abogado. El contrato de defensa jurídica debe reconocer al asegurado la libre elección de abogado en cualquier procedimiento judicial o administrativo y cuando surja un conflicto de intereses (art. 201 de la Directiva 2009/138/CE (se abre en una ventana nueva)). La póliza puede limitar lo que paga si eliges a tu abogado, pero el Tribunal Supremo consideró lesivo un límite tan bajo que vaciaba ese derecho (sentencia de 24 de febrero de 2021, ECLI:ES:TS:2021:584). Lo que conviene saber de antemano es hasta qué importe asume ella los honorarios.
3. Si discrepas del criterio de la aseguradora sobre la conveniencia de reclamar, mira qué prevé tu póliza para resolver esa discrepancia (muchas incluyen arbitraje) y si te reembolsa los gastos cuando reclamas por tu cuenta y obtienes un resultado mejor.
4. Documenta desde el minuto uno: presupuestos, contrato con el proveedor, correos, fotos con fecha, informe técnico si lo hay.
5. Lleva el acuerdo a la junta. Reclamar en nombre de la comunidad exige el acuerdo que autoriza al presidente. Sin acta, el expediente cojea.

En Canarias hay un supuesto que se repite: rehabilitaciones de fachada y azotea por salitre y humedad, con empresas distintas para el proyecto, la obra y el mantenimiento. Cuando el resultado falla, la comunidad se queda con tres interlocutores señalándose entre sí. Ahí es donde la defensa jurídica gana su prima de varios años de golpe.

Un apunte para el propietario particular: tu seguro de hogar suele llevar su propia defensa jurídica, distinta de la de la comunidad. Son coberturas separadas y a veces sirven las dos.

Dónde entra un corredor

Como corredores de seguros, cuando revisamos una póliza de comunidad no miramos solo el capital y la prima: leemos qué garantías tiene la defensa jurídica, con qué sublímite por siniestro, qué umbral mínimo de litigio, si cubre la reclamación de cuotas y si contempla los conflictos entre comuneros. Y lo ponemos por escrito para que el administrador y la junta lo tengan a mano el día que haga falta.

También asistimos a la comunidad cuando toca activarla: comunicar el asunto en plazo, encuadrarlo en la garantía correcta y defender la posición del asegurado frente a la aseguradora. Esa es exactamente nuestra función.

Si eres presidente, vocal o administrador y no sabes qué defensa jurídica tiene tu comunidad, mándanos la póliza y te lo resumimos en una página.