Daños por agua en la comunidad: quién paga qué en cada caso
Continente, contenido, origen de la fuga y franquicias. Quién paga los daños por agua en una comunidad y cómo se resuelve el caso de la bajante común.
Una mancha en el techo del salón del 3ºB. El vecino de arriba jura que él no tiene nada mojado, y tiene razón: el agua baja por la bajante común, que atraviesa el patinillo entre los dos pisos. El del 3ºB reclama al de arriba, el de arriba a la comunidad, y el administrador recibe tres llamadas el mismo día con la misma pregunta: ¿quién paga esto?
La respuesta casi nunca es "el vecino" ni "la comunidad" a secas. Depende de dos cosas: dónde está el origen del agua y qué se ha dañado.
Continente y contenido: la primera pregunta
Antes de discutir culpas, separa qué se ha estropeado.
- Continente: lo que forma parte del inmueble. Estructura, tabiques, suelos, alicatados, pintura, instalaciones fijas, armarios empotrados, sanitarios.
- Contenido: lo que hay dentro y se puede sacar. Muebles, electrodomésticos, ropa, equipos, existencias si es un local.
Esta distinción decide qué póliza responde, y aquí está el malentendido más común. Muchas pólizas de comunidad aseguran el continente de todo el edificio, interiores de las viviendas incluidos, no solo la escalera y la fachada. Otras aseguran únicamente los elementos comunes y dejan el interior de cada piso a la póliza de hogar del propietario.
No es un detalle: son dos escenarios muy distintos el día del siniestro. Merece la pena mirar las condiciones particulares del seguro de la comunidad y saber en cuál estás antes de que aparezca la mancha.
El contenido, en cambio, no lo cubre nunca la comunidad. Eso es siempre del seguro de hogar de cada propietario o inquilino.
Dónde está el origen: la tabla que lo resuelve casi todo
| Origen de la fuga | Quién repara la avería | Quién suele pagar los daños |
|---|---|---|
| Bajante, montante o tubería general | La comunidad | Póliza de la comunidad |
| Tubería empotrada dentro de una vivienda | El propietario | Su seguro de hogar (y su RC si daña a otros) |
| Depósito, grupo de presión, tuberías de zonas comunes | La comunidad | Póliza de la comunidad |
| Descuido: grifo abierto, lavadora, desagüe atascado | El propietario | La RC de su seguro de hogar |
| Filtración por cubierta o fachada | La comunidad | Póliza de la comunidad, salvo exclusión por falta de mantenimiento |
La lógica de fondo es la de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal: cada propietario debe mantener en buen estado su vivienda y sus instalaciones privativas, y responde de los daños que cause su descuido; la comunidad se ocupa de la conservación de los elementos comunes.
El caso típico: la bajante común
Volvamos al 3ºB. La bajante es elemento común, aunque discurra por el patinillo de un piso particular. Por tanto:
- La reparación de la bajante es de la comunidad. No la paga el vecino cuyo patinillo hay que abrir.
- Los daños en el piso afectado los asume la póliza de la comunidad si esa póliza cubre el continente de todo el edificio. Si solo cubre elementos comunes, entra el hogar del perjudicado y su aseguradora reclamará después a la de la comunidad.
- Los muebles mojados son contenido: hogar del perjudicado, siempre.
Ese "reclamará después" tiene nombre técnico: subrogación. El artículo 43 de la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro permite a la aseguradora que ha pagado colocarse en el lugar de su asegurado para reclamar al responsable. Para el vecino es una buena noticia: cobra primero y las compañías discuten después. Muchas, además, están adheridas a convenios sectoriales que reparten el pago sin pleito de por medio.
Un matiz que lo cambia todo: si la comunidad sabía que la bajante llevaba años dando problemas y no hizo nada, ya no se habla de siniestro fortuito, sino de falta de mantenimiento. Y casi todas las pólizas la excluyen. Ojo con las actas: si la junta acordó una reparación y no se ejecutó, ese acta puede acabar siendo la prueba de que hubo dejadez.
La letra pequeña: franquicias y coberturas que nadie mira
La franquicia es la parte del daño que asume el asegurado. No es una penalización: es un pacto que rebaja la prima a cambio de que los siniestros pequeños los pague él.
En daños por agua conviene revisar tres cosas:
- Si hay franquicia en la póliza de comunidad y de cuánto. Una franquicia alta convierte muchas fugas menores en gasto directo de la comunidad.
- Si se aplica por siniestro o por vivienda afectada. Una fuga que moja tres pisos puede tratarse como un siniestro o como tres.
- Si coinciden dos pólizas, cada una con su franquicia. Un mismo daño puede acabar con dos descuentos si cada póliza cubre una parte distinta.
Y hay tres coberturas de las que nadie se acuerda hasta que las necesita:
Localización y reparación de la avería. Buscar la fuga —picar, calar, romper— puede costar más que secar la mancha. Comprueba si la póliza cubre la localización, la reparación de la tubería y la reposición de lo que hubo que romper.
Daños estéticos. Si hay que sustituir cuatro azulejos y ya no se fabrica ese modelo, ¿paga la póliza el alicatado completo para que quede uniforme? Depende de la cobertura de estética contratada.
Pisos cerrados. En Canarias hay muchas viviendas vacías buena parte del año, entre segundas residencias y vivienda vacacional. Una fuga en un piso desocupado se detecta tarde y hace mucho más daño, y algunas pólizas limitan la cobertura pasados ciertos días de deshabitación.
Los primeros pasos, en orden
- Cortar el agua y hacer fotos y vídeo antes de secar o reparar nada.
- Comunicar el siniestro a las dos aseguradoras implicadas, aunque todavía no se sepa de quién es la culpa. Comunicar de más no perjudica; comunicar tarde, sí.
- Guardar las facturas de urgencia: fontanero, deshumidificador, secado.
- No firmar la conformidad con la valoración del perito hasta entender qué incluye y qué deja fuera.
Dónde entra un corredor
Los conflictos por daños por agua no se ganan discutiendo en el portal: se resuelven sabiendo qué dice cada póliza y quién tiene que reclamar a quién. Como corredores de seguros, esa es la parte que asumimos nosotros: leer las dos pólizas, situar el origen de la fuga, decir quién responde y llevar la reclamación ante la aseguradora.
Y antes de eso, lo más útil: revisar si el continente de la comunidad está bien definido, si las franquicias son razonables y si hay huecos entre la póliza de la comunidad y las de hogar de los vecinos. Esos huecos se ven leyendo las condiciones particulares. No se ven nunca improvisando el día de la fuga.
Si eres presidente, propietario o administrador y tienes un caso abierto, cuéntanos la situación y te decimos qué póliza tiene que responder.