Seguro de hogar en alquiler: quién asegura qué y qué queda fuera
Continente, contenido y responsabilidad civil en una vivienda alquilada: qué le toca asegurar al propietario, qué al inquilino y dónde se solapan.
Reventó un latiguillo del baño en un piso alquilado. Se levantó el suelo laminado, se estropeó el sofá del inquilino y al día siguiente apareció una mancha en el techo del vecino de abajo. Tres daños distintos, tres bolsillos distintos. Y una sola llamada, hecha casi siempre a la póliza equivocada.
La línea no es propietario / inquilino: es continente / contenido
El seguro de hogar no reparte por títulos. Reparte por qué se daña.
Continente es el inmueble: estructura, tabiques, suelos, techos, carpintería, sanitarios, la cocina montada y las instalaciones fijas de agua, luz y saneamiento. Todo lo que se quedaría dentro si volcaras la vivienda del revés.
Contenido es lo que se caería: muebles, electrodomésticos no empotrados, ropa, electrónica, enseres.
Encima de esa línea hay un principio que explica el resto del artículo. El artículo 25 de la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro exige que el asegurado tenga un interés en que el daño no ocurra. Traducido: cada uno solo puede asegurar —y cobrar por— aquello que le pertenece o de lo que responde. Un inquilino no asegura la estructura del edificio. Un propietario no asegura la televisión de quien vive allí.
Qué le toca al propietario
- El continente completo. Es su patrimonio y nadie más lo va a asegurar.
- El contenido, solo si alquila amueblado. El sofá, la lavadora y la cama que puso él son suyos, y su contenido es el que hay que asegurar.
- La responsabilidad civil como propietario del inmueble, por los daños que causen las instalaciones o el estado de la vivienda (artículo 1907 del Código Civil), que se asegura mediante la garantía de responsabilidad civil de la póliza (artículo 73 de la Ley de Contrato de Seguro).
- Defensa jurídica y reclamación de daños, la garantía que casi nadie mira hasta que hay que reclamar a un tercero.
Al margen del hogar existe el seguro de impago de alquiler, que es un producto aparte, con estudio de solvencia del inquilino y requisitos sobre el contrato. No viene incluido en la póliza de hogar por mucho que se dé por supuesto.
Qué le toca al inquilino
- Su contenido. Todo lo que metió él en la casa. Si no lo asegura, no lo cubre nadie.
- Su responsabilidad civil como ocupante: los daños que cause a los vecinos y también los que cause al propio inmueble que tiene alquilado.
Esa segunda pata es la que se olvida y la que más disgustos da. La Ley de Arrendamientos Urbanos deja la conservación de la vivienda al arrendador y las pequeñas reparaciones del desgaste por uso ordinario al arrendatario, pero eso no cubre el estropicio: si una negligencia del inquilino inunda dos plantas, responde él, y responde con su patrimonio si no tiene póliza.
El reparto, en una tabla
| Qué se daña | Quién suele asegurarlo |
|---|---|
| Estructura, tabiques, suelos, tuberías empotradas | Propietario (continente) |
| Cocina montada, sanitarios, carpintería fija | Propietario (continente) |
| Muebles y electrodomésticos del arrendador, en piso amueblado | Propietario (contenido) |
| Muebles, ropa, ordenador, televisor de quien vive allí | Inquilino (contenido) |
| Daño al vecino por el uso de la vivienda | RC del inquilino |
| Daño al vecino por una instalación del inmueble | RC del propietario |
| Bajantes, fachada, cubierta y demás elementos comunes | Seguro de la comunidad |
El seguro de la comunidad, que la mayoría de las comunidades suscribe por acuerdo de junta al amparo del artículo 9.1.f de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal —salvo en las comunidades autónomas que lo imponen expresamente, entre las que no está Canarias—, cubre los elementos comunes. No cubre el interior de tu piso ni lo que hay dentro.
Los cuatro fallos que vemos una y otra vez
- "Eso lo paga el seguro del casero". El continente sí. El contenido del inquilino, no. Son dos pólizas.
- No avisar de que la vivienda pasa a estar alquilada. Muchas pólizas de hogar están emitidas como vivienda ocupada por su propietario. Cambiar el uso es una modificación del riesgo, y el artículo 11 de la Ley de Contrato de Seguro obliga al tomador a comunicarla. Es un trámite de cinco minutos que evita una discusión de meses.
- La cláusula que nadie comprueba. El contrato de arrendamiento obliga al inquilino a contratar un seguro, se firma… y nunca se pide copia de la póliza ni del recibo. Pide ambos, y pídelos cada año.
- Confundir avería con siniestro. En Canarias, el salitre y la humedad corroen instalaciones despacio. Un tubo que lleva años picándose no es un daño súbito y accidental: es desgaste, y el desgaste está excluido en cualquier póliza. Lo que sí se cubre es la fuga que provoca.
Alquiler amueblado, de temporada y vivienda vacacional
Si alquilas amueblado, el contenido es tuyo: asegúralo tú y con un capital que se parezca a lo que hay dentro, no con la cifra por defecto que trae el seguro de hogar estándar.
Y si la vivienda se destina a explotación turística, cambia el escenario entero. El uso vacacional es una actividad, no un hogar particular, y suele estar excluido en las pólizas de hogar. Hace falta una póliza que contemple el uso turístico y una responsabilidad civil frente a huéspedes. Es un punto especialmente sensible en las islas, y un siniestro es mal momento para descubrirlo.
Dónde entra un corredor
Como corredores de seguros, en un alquiler lo primero que hacemos es poner las dos pólizas encima de la mesa —la del propietario y la del inquilino— y buscar el hueco: el contenido sin asegurar, la responsabilidad civil corta, el uso mal declarado, la garantía de daños por agua con franquicia que nadie leyó. Después comparamos alternativas de varias aseguradoras sobre la base de un análisis objetivo, como exige el RD-ley 3/2020 de distribución de seguros.
A veces la conclusión es que con un cambio de capital y una comunicación a la aseguradora está resuelto. Cuando es así, lo decimos: el objetivo es que el día de la fuga se sepa a quién llamar.
Si eres propietario, inquilino o administras viviendas alquiladas y no tienes claro el reparto, escríbenos con la póliza y el contrato y te decimos qué falta.